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Per questo tipo di contratti vige la libera
determinazione del canone, ma saranno nulli ed impugnabili tutti quei patti
volti ad aggirare in vario modo questi principi di certezza, determinatezza e
trasparenza del corrispettivo.
il contratto deve essere obbligatoriamente
scritto e registrato presso l'Ufficio del registro atti privati entro venti
giorni dalla data di stipula.
 L'inquilino
può impugnare il contratto qualora il canone sia superiore a quello
registrato;
La durata non può essere inferiore a quattro anni, rinnovabili
automaticamente per altri quattro: non è possibile, con i contratti di
affitto "liberi", prevedere contratti transitori di nessun tipo;
il canone di locazione deve essere certo e determinato.
Oltre alla somma indicata e registrata non si
devono prevedere aumenti, indicizzazioni, frazionamenti di canoni crescenti
(vanno in particolare respinte proposte di indicizzazione ancorate a
particolare indici estranei alla locazione, quali tassi di sconto bancario
ecc.);
Nel contratto e nell'affitto vanno compresi tutti gli accessori e le
pertinenze, non vanno cioè mai accettati contratti separati per cantine,
box, posti auto, soffitte, mobili e suppellettili presenti in alloggi
ammobiliati;
Va respinta perché illegittima ogni richiesta
di somma a titolo di "buona entrata";
Va previsto nel contratto il pieno
riconoscimento delle garanzie previste dalla legge. 392, in
particolare:
- Il deposito cauzionale nella misura massima di
tre mensilità e produttivo di interessi;
- La ripartizione delle spese condominiali,
degli oneri accessori e del riscaldamento secondo quanto previsto
dall'articolo 9 della legge 392/78,
legge 392/78, Art.9 Oneri accessori.
- Sono interamente a carico del
conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di
pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore,
alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e
del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle
latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
- Le spese per il servizio di portineria
sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che
le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
- Il pagamento deve avvenire entro due
mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore
ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai
commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.
- Il conduttore ha inoltre diritto di
prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
5 Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al
conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a
quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R.
26 ottobre 1972, n. 633 (1/b).
- La disposizione di cui al quarto comma
non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione
forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili
a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino
oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi
Se l'appartamento ha il riscaldamento
centralizzato, va inserito il diritto di voto all'assemblea condominiale sul
riscaldamento.
Prevedere nel contratto gli
obblighi del proprietario in materia di lavori, riparazioni e manutenzioni
straordinarie e i diritti dell'inquilino in caso di riparazioni;
Prevedere per l'inquilino la possibilità di
interrompere in qualsiasi momento il contratto con preavviso e indipendentemente
dai motivi;
Prevedere l'obbligo per il proprietario di dotare
l'appartamento dell'impianto di riscaldamento autonomo, quando l'assemblea
condominiale deliberi la soppressione di quello centralizzato funzionante al
momento della stipula del contratto;
Prevedere un verbale di consegna dell'immobile ed
una serie di certificazioni che il proprietario deve fornire all'inquilino
(sicurezza degli impianti, dotazioni tecniche degli impianti, regolamento
condominiale, regolarità urbanistica e stabilità dell'edificio);
Prevedere la possibilità per l'inquilino di
effettuare direttamente lavori urgentissimi e improrogabili quando il
proprietario non soddisfi la richiesta nei termini dell'art. 1577 del Codice
Civile, dando la possibilità all'inquilino stesso di compensare con gli affitti
a scadenza gli importi delle spese anticipati;
Prevedere il diritto di prelazione per
l'inquilino in caso di vendita;
Prevedere una clausola conciliativa che impegni
le parti, prima di ricorrere al Magistrato, a tentare una possibile
conciliazione extragiudiziale per risolvere controversie e contrasti
sull'applicazione e l'esecuzione del contratto;
Prevedere che le migliorie e le trasformazioni
apportate all'alloggio dall'inquilino, se autorizzate, e comunque se vantaggiose
per il proprietario, diano diritto al momento della riconsegna ad un
risarcimento degli importi spesi. |
