|
Uso di parti comuni e installazione di
antenne telefoniche
Capita molto spesso che si
decida di locare una parte del lastrico solare del condominio per
installare un’antenna per la telefonia mobile. I condomini contrari a
essa quasi sempre fanno riferimento alla pericolosità dell’impianto a
causa dell’emissione di onde elettromagnetiche, ma dimenticano che, in
realtà, l’assemblea non dispone del potere illimitato di locare, senza
l’unanimità dei condomini, il lastrico solare per questi scopi. Una
recentissima sentenza del Tribunale di Genova (a pag. 1217) ricostruisce
la disciplina vigente per questi problemi.
[a cura di
Ettore Ditta Avvocato]
Le questioni relative
all’installazione delle antenne telefoniche vengono prese in
considerazione prevalentemente
 dal
punto di vista dell’emissione delle onde elettromagnetiche e della
normativa in proposito vigente.
Alcune decisioni
giurisprudenziali, poche finora, hanno però preso in esame anche gli
aspetti dei limiti all’uso delle parti condominiali per l’installazione
delle antenne e una recente sentenza del Tribunale di Genova (n. 1385
del 12 aprile 2006) ha avuto modo di affrontare questi problemi in una
vicenda che aveva per oggetto l’impugnazione di una delibera
condominiale relativa alla locazione, decisa dalla maggioranza, di una
porzione del lastrico solare per l’installazione di una stazione radio
per telefonia mobile cellulare.
A tal proposito il
Tribunale di Genova ha deciso che una simile delibera è nulla.
La sentenza del Tribunale di Genova
Nella vicenda che ha
dato origine alla sentenza del Tribunale di Genova una condomina ha
impugnato la delibera con cui il condominio aveva approvato la locazione
di una porzione di 40 metri quadrati del lastrico solare di proprietà
comune a una società di telefonia mobile cellulare per l’installazione
di una stazione radio per la durata di 6 anni, con rinnovazione tacita
di altri 3 anni.
Nella sua motivazione
il Tribunale ha innanzitutto richiamato l’orientamento giurisprudenziale
della Corte di Cassazione secondo cui quando è impossibile o
irragionevole il ricorso all’uso diretto della parte comune a opera di
tutti i partecipanti, promiscuamente oppure con turni temporali o
frazionati degli spazi, ai condomini è consentito deliberare a
maggioranza l’uso indiretto della cosa stessa; qualora, invece, non
sussista l’impossibilità diretta del godimento, la deliberazione che
adotti l’uso indiretto è nulla, perché viene a incidere sull’estensione
del diritto reale di ciascun condomino sul bene, a meno che non sia
stata votata da tutti i condomini all’unanimità. Fatta questa
precisazione, il Tribunale ha poi evidenziato che il lastrico solare è
un bene comune ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. e che, nel caso
concreto, era suscettibile di godimento diretto da parte dei singoli
condomini, in quanto era già stato accertato – mediante consulenza
tecnica d’ufficio emessa fra le stesse parti in un altro procedimento
giudiziario – che, per le sue caratteristiche costruttive
(pavimentazione con piastrelle, presenza di ringhiera,
accesso diretto dal vano scale tramite
porta di dimensioni regolari), la destinazione principale del lastrico
era anche quella di terrazzo e che la sua fruizione diretta ne
rappresentava l’uso normale.
In una simile
situazione (caratterizzata quindi dalla possibilità di fruire
direttamente del bene comune), secondo il Tribunale, mancava il
presupposto necessario affinché sorga il potere assembleare di
deliberare forme di godimento indiretto del bene; né si poteva sostenere
che possono coesistere la fruizione sia diretta sia indiretta, dal
momento che i manufatti necessari per l’installazione di una stazione
radio per telefonia cellulare, costituendo un ostacolo al normale
camminamento, rendono insufficiente, per quanto riguarda la sicurezza,
l’altezza della ringhiera. Inoltre, il Tribunale di Genova ha osservato
che comunque la sottrazione di una rilevante porzione del terrazzo,
prima liberamente fruibile da tutti i condomini, costituisce una
compromissione del diritto di comproprietà spettante ai condomini sul
bene comune, che è legittima soltanto in presenza di una delibera
assunta all’unanimità dei condomini.
Di conseguenza, la
delibera impugnata è stata ritenuta nulla in quanto diretta a incidere
sull’estensione del diritto reale di ciascun condomino; ma il Tribunale
ha aggiunto che una simile delibera deve essere ritenuta pure
annullabile sotto un diverso profilo, relativo al divieto di eseguire
innovazioni sulle parti comuni che pregiudicano la stabilità o la
sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che
rendono le parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento
anche di un solo condomino; infatti l’installazione degli apparati radio
o dei supporti di antenna unitamente all’esecuzione sull’immobile di
tutti i lavori necessari per il passaggio di cavi di alimentazione o di
telefonia e di ogni altro tipo di apparecchiatura necessaria per il
regolare funzionamento dell’impianto o per l’aggiornamento tecnologico
dello stesso, configura una innovazione e non una semplice
modificazione, perché incide in maniera notevole sulla cosa comune dato
che altera la funzione originaria (di copertura e di terrazzo
calpestabile) del lastrico solare.
Secondo il Tribunale si
trattava inoltre di una innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120,
comma 2, cod. civ., perché:
in relazione alle caratteristiche strutturali dell’edificio,
l’installazione degli apparati radio o dei supporti di antenna non
presentava alcuna caratteristica di stile in comune col resto
dell’immobile e quindi comportava una disarmonia e una alterazione del
decoro architettonico;
in relazione
all’utilizzazione della cosa comune, l’opera ne comportava non solo
una riduzione quantitativa (conseguente all’occupazione di una porzione
del lastrico solare da parte dell’impianto di telefonia), ma anche un
pregiudizio non tollerabile, in quanto non temporaneo (destinato infatti
a perdurare complessivamente per 9 anni) e neppure saltuario. Infine, il
Tribunale ha rilevato che la nullità della delibera impugnata derivava,
dal momento che era mancato il voto unanime dei condomini, anche dalla
sussistenza di un contrasto fra la delibera impugnata e il regolamento
contrattuale di condominio contenente il divieto di occupare, anche
provvisoriamente, con costruzioni od oggetti gli androni, la scala e in
generale tutti i locali e gli spazi di proprietà e uso condominiale. E
così ha dichiarato la nullità della delibera impugnata.
I limiti all’uso del lastrico solare
Come si è appena visto, il giudice
genovese ha risolto la controversia richiamando semplicemente la
disciplina vigente in generale sull’uso delle parti condominiali, sulle
innovazioni e sui divieti previsti dal regolamento contrattuale di
condominio; e non ha fatto alcun riferimento alla eventuale
pericolosità, per quanto riguarda l’emissione di onde elettromagnetiche,
delle antenne in questione (così come del resto anche la condomina
ricorrente aveva evitato di lamentare il timore di danni di questo
tipo). Infatti l’impugnazione della delibera era stata opportunamente
impostata senza fare alcun riferimento alla possibilità che le antenne
causassero danni e così, applicando soltanto i principi generali, la
delibera approvata dalla maggioranza dell’assemblea è risultata
illegittima.
La decisione del Tribunale di Genova
merita approvazione perché applica in modo rigoroso la normativa vigente
in tema di condominio, normativa che risponde all’esigenza di una
gestione «non necessariamente dinamica» delle questioni condominiali e
che tutela tutti i condomini, senza ammettere eccezioni, dalla
eventualità di essere sottoposti a restrizioni immotivate dall’uso delle
parti comuni oppure di dovere sostenere la propria quota relativamente a
spese comuni non strettamente indispensabili. Non bisogna mai
dimenticare che istituti come quello della «doppia maggioranza
(costitutiva e deliberativa)» e quello delle «innovazioni» dimostrano
come lo scopo del legislatore sia stato di tutelare anche il condomino
che è titolare di una modesta quota millesimale e che quindi è destinato
a un ruolo poco incisivo in sede di delibera assembleare, se riferito
soltanto ai millesimi di cui dispone.
L’abitudine ormai diffusa all’utilizzo
degli strumenti che la moderna tecnologia ci offre e di cui facciamo uso
(e anche abuso) quotidiano, può spingere a trascurare i dubbi e le
obiezioni sollevati dai condomini che non sono favorevoli a locare le
parti comuni per l’installazione di antenne telefoniche, a fronte,
peraltro, della prospettiva di un consistente guadagno che si può
ottenere grazie al canone versato dalla società conduttrice; a parte il
fatto che forse non molti condomini si rendono conto che, in qualunque
caso di locazione di parti condominiali, il canone ricavato e
distribuito fra di loro dall’amministratore entra a fare parte del
reddito imponibile di ciascuno di loro e non può essere imputato
semplicemente al fondo comune, si deve tenere conto che la maggioranza
dell’assemblea condominiale non può abusare del proprio potere per
imporsi in tutte le occasioni, perché la legge non ammette il sacrificio
ingiustificato delle aspettative anche di un singolo condomino.
La contrarietà dei condomini nei
confronti dell’installazione di un impianto di antenna per telefonia
mobile sul lastrico solare dell’edificio, causata dal desiderio di
mantenere inalterata la precedente disponibilità delle parti comuni, ma
soprattutto dal comprensibile timore di emissioni di onde
elettromagnetiche dannose per l’organismo, può trovare idonea tutela
giuridica senza che si debba necessariamente dimostrare prima la
effettiva pericolosità delle emissioni stesse, ma semplicemente
applicando i principi vigenti in generale in materia di condominio, come
è stato fatto dal Tribunale di Genova con la sentenza in commento; la
dimostrazione della pericolosità delle emissioni e il superamento dei
limiti legali può essere motivo semmai di lagnanza da parte degli
abitanti degli edifici circostanti. Probabilmente arriveremo ben presto
a una situazione in cui mentre negli edifici abitati dai soggetti
maggiormente benestanti non si riuscirà a ottenere l’unanimità dei
consensi per l’installazione delle antenne telefoniche, nonostante gli
allettanti canoni proposti dai gestori, invece negli edifici abitati dai
soggetti di condizione economica più modesta sarà più facile raccogliere
il consenso di tutti gli interessati, convinti dalla prospettiva del
guadagno; e con buona pace della tutela del diritto alla salute questi
edifici diventeranno veri e propri condomini di “serie B”, ancora più
deprezzati rispetto agli altri (che potremmo classificare allora come
condomini di “serie A”) non solo per la zona in cui si trovano e per il
minor pregio che l’immobile presenta, ma anche per l’esistenza di un
impianto la cui presenza nell’immediato sembra garantire soltanto un
interessante guadagno economico (in cambio dell’accettazione unicamente
di qualche limitazione in relazione all’uso delle parti comuni), ma che
in breve tempo è destinata invece a svalutare il valore complessivo
dell’edificio e quindi anche delle singole unità immobiliari che ne
fanno parte.
Un altro caso in cui è facile
immaginare che possano essere stipulati i contratti di locazione del
lastrico solare per l’installazione delle antenne telefoniche è quello
degli edifici di proprietà di un unico soggetto; qualora però in questi
ultimi vi siano unità immobiliari locate a terzi, i conduttori hanno
diritto di opporsi alla occupazione, anche parziale, di una porzione del
lastrico solare che, assieme a tutte le altre, fa parte delle parti
comuni di cui il conduttore ha diritto di godere assieme all’immobile
che gli è stato specificamente locato. Ovviamente, al di là degli
aspetti civilistici relativi alla locazione, sussiste anche per i
conduttori la possibilità di fare valere il proprio diritto alla tutela
della salute nei confronti del locatore.
GIURISPRUDENZA
|
Condominio, terrazze a livello e lastrici solari; lastrico
solare; locazione per l’installazione di una stazione radio per
telefonia mobile cellulare; natura di innovazione; delibera
assembleare; maggioranza richiesta; unanimità; necessità
Trib. Genova, sent. n. 1385, 12.4.2006, Sez. III, Giudice
monocratico Vinelli
|
Motivi della
decisione Preliminarmente va esaminata l’eccezione sollevata dal
condominio convenuto nella comparsa conclusionale, relativo alla
carenza di interesse ad agire dell’attrice, che non avrebbe
impugnato la delibera assunta dal condominio in data 26
settembre 2001 con la quale era stata approvata la
sottoscrizione «di un contratto preliminare con il quale ... e
il condominio di via Bu. si impegnano per l’installazione di una
base per telefonia mobile sul terrazzo alle stesse condizioni
del contratto sottoscritto e da integrarsi con la Er. (30
milioni di lire annui, aggiornamento annuale ISTAT, oneri legali
eventuali da risolvere in base all’art. 11 del precedente
contratto) subordinatamente alla presentazione del progetto
tecnico particolareggiato e conseguente approvazione dei
condomini in apposita assemblea straordinaria» (verbale
assembleare 26 settembre 2001 produzione 3 fascicolo att.).
In proposito va rilevato, in primo luogo che, contrariamente a
quanto assunto nella comparsa conclusionale, l’attrice non ha
approvato la delibera in oggetto, non essendo presente alla
relativa assemblea, come si evince chiaramente dal verbale
assembleare prodotto sub 3 ove, accanto al nome dell’attrice,
risulta barrata la relativa quota millesimale.
In secondo luogo detta delibera non può essere considerata
immediatamente vincolante per il condominio, con la conseguenza
che quella adottata in data 27 dicembre 2001 sarebbe meramente
esecutiva del vincolo con essa già assunto dal condominio,
attesa la riserva, contenuta nella prima, di approvare il
contratto solo all’esito della presentazione del progetto
tecnico particolareggiato e conseguente approvazione dei
condomini in apposita assemblea straordinaria.
Correttamente pertanto è stata impugnata la delibera assunta in
data 27 dicembre 2001 con la quale viene definitivamente
approvata la locazione del lastrico solare con la ..., essendo a
detta assemblea, e non alla precedente, riferibile la definitiva
statuizione oggetto di doglianza da parte dell’attrice.
Per completezza espositiva, va comunque rilevato che, anche se –
contrariamente all’avviso dell’odierno giudicante – dovesse
ritenersi che la seconda delibera sia meramente attuativa della
prima, entrambe potrebbero tuttavia essere oggetto di
declaratoria di nullità. L’attrice, infatti, in atto di
citazione, ha digesto di dichiararsi la nullità (che come noto è
deducibile in ogni tempo essendo svincolata dal rispetto dei
termini di cui all’art. 1137 cod. civ.) non solo della delibera
assunta nel dicembre 2001 ma anche della delibera 26 settembre
2001.
Sotto altro profilo il convenuto (v. comparsa conclusionale pag.
3 ultimo capoverso e pagg. 5-6) ha rilevato la carenza di
interesse a impugnare atteso che «non ha senso che il giudice
accerti l’invalidità della delibera impugnata in quanto
l’attrice non potrà comunque impedire che il lastrico venga
destinato a ospitare una stazione radio base» come peraltro
avrebbe già evidenziato lo stesso giudicante con ordinanza del 3
maggio 2002 laddove, «nel respingere l’istanza di sospensione
della delibera proposta dall’attrice, rilevava che oggetto
dell’impugnata delibera era il contratto di locazione e non
l’installazione della stazione radio base. Dunque alla
sospensione della delibera non sarebbe comunque conseguito
l’effetto preteso dalla ricorrente, ovvero la sospensione
dell’esecuzione delle prestazioni previste dal contratto di
locazione».
L’assunto non è condivisibile. Come precisato nell’ordinanza
sopra menzionata, la sospensione delle prestazioni dedotte in
contratto può conseguire unicamente all’eventuale annullamento
della delibera e alle conseguenti determinazioni adottate
dall’assemblea per regolare i rapporti con il conduttore (v.
ordinanza depositata il 4 maggio 2002), onde sul punto è
pacifico l’interesse dell’attrice all’annullamento/declaratoria
di nullità della delibera (come peraltro pacificamente
riconosciuto dalla giurisprudenza unanime che ravvisa
l’interesse ad agire e ammette l’impugnazione di delibere che
locano a condomini o terzi spazi condominiali).
Passando ai profili di merito, la soluzione della controversia
richiede il previo richiamo del noto orientamento
giurisprudenziale, condiviso da questo Tribunale, secondo cui
quando è impossibile o irragionevole il ricorso all’uso diretto
della parte comune a opera di tutti i partecipanti,
promiscuamente, oppure con turni temporali o frazionati degli
spazi, ai condomini è consentito di deliberare a maggioranza
l’uso indiretto della stessa.
Presupposto di ammissibilità dell’uso indiretto e
dell’insorgenza del correlato potere assembleare è dunque
l’impossibilità diretta del godimento: in mancanza di siffatto
presupposto la deliberazione che adotti l’uso indiretto è nulla,
andando a incidere sull’estensione del diritto reale di ciascun
condomino sul bene, a eccezione dell’ipotesi di assunzione
unanime (Cass. n. 15460 del 5 novembre 2002; Cass. n. 4131 del
22 marzo 2001; Cass. n. 8528 del 19 ottobre 1994).
L’assemblea condominiale ha quindi la possibilità di concedere,
anc
he a terzi, il godimento di beni comuni, realizzando quindi per
i condomini una forma di «godimento indiretto» derivante dalla
percezione del relativo canone: tale possibilità tuttavia è
subordinata all’impossibilità dell’uso diretto, anche in via
ternaria, del bene comune (Cass. n. 10446 del 21 ottobre 1998).
Nel caso di specie con la delibera impugnata è stata assunta a
maggioranza la decisione di locare una porzione del lastrico
solare.
In proposito va evidenziato, da un lato, che il lastrico solare
è certamente un bene comune, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.,
dall’altro che detto bene è suscettibile di godimento diretto da
parte dei singoli condomini. Come risulta infatti accertato a
seguito della CTU (prod. 17 fascicolo attore) resa tra le
medesime parti nell’ambito del procedimento conclusosi con la
sentenza n. 3364/2005, passata in giudicato, il «tipo di
pavimentazione scelto (piastrelle in luogo del manto di
catrame), la presenza della ringhiera (riscontrabile in altri
edifici coevi e associata alla calpestabilità della terrazza –
v. pag. 4 CTU), l’accesso diretto dal vano scale tramite porta
di dimensioni regolari, consentono di ritenere che la
destinazione principale del lastrico fosse anche quella di
terrazzo» (cfr. sentenza citata) destinato pertanto, in via
principale alla fruizione diretta, che rappresenta peraltro
l’uso regolare della cosa comune della quale i singoli condomini
sono comproprietari.
Manca pertanto, in relazione al bene in oggetto, il presupposto
richiesto perché sorga il potere assembleare di statuire forme
di godimento indiretto del bene, essendo emersa, per i rilievi
sopra esposti, la possibilità di fruire direttamente del bene
comune.
Né vale sul punto obiettare la possibilità della coesistenza
della possibilità di fruizione sia diretta del bene sia
indiretta, in quanto la presenza di manufatti analoghi a quello
cui è finalizzato il contratto di locazione con la ...
costituisce ostacolo al normale camminamento, rendendo
insufficiente, sotto il profilo della sicurezza, l’altezza della
ringhiera (cfr. pag. 4 CTU citata).
Inoltre, la sottrazione di una rilevante porzione di terrazzo,
prima liberamente fruibile dall’attrice, costituisce in ogni
caso compromissione del suo diritto di comproprietà sul bene
comune, possibile solo in presenza di una delibera assunta
unanimemente da tutti i condomini (in tal senso v. Cass. n. 385
del 26 gennaio 1977).
In ogni caso va rilevato che la delibera in oggetto, nulla
perché incidente sull’estensione del diritto reale di ciascun
condomino, si presenta sotto altro profilo annullabile. Il
riferimento normativo in quest’ultima ipotesi è costituito
dall’art. 1120 cod. civ. che vieta le innovazioni che «possono
recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del
fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che
rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o
al godimento anche di un solo condomino».
Costituisce innovazione, secondo un indirizzo ormai consolidato,
qualunque opera nuova che alteri in tutto o in parte, nella
materia e nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di
diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della
conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento
con l’effetto di migliorarlo o peggiorarlo (Cass. n. 5028 del 30
maggio 1996).
Nel caso di specie con la delibera in oggetto è stata decisa
l’installazione di apparati radio e supporti di antenna, con
possibilità per la conduttrice di eseguire sull’immobile tutti i
lavori necessari per il passaggio di cavi di alimentazione e/o
telefonici e installare ogni tipo di apparecchiatura che ritenga
opportuna, al fine del corretto funzionamento dell’impianto o ai
fini dell’aggiornamento tecnologico dello stesso (artt. 1 e 5
contratto di locazione, prod. 4 fascicolo attore).
Tale opera, per le dimensioni e le caratteristiche, come
sommariamente specificate in contratto e suscettibile di
integrazione a opera della stessa conduttrice, integra
un’innovazione e non già una semplice modifica, incidendo
notevolmente sulla cosa comune, alterando la funzione originaria
del lastrico solare (non solo di copertura ma, per i rilievi
sopra svolti, anche di terrazzo calpestabile).
Né vale sul punto obiettare che oggetto della delibera è solo la
stipula del contratto di locazione e non già l’installazione
dell’opera: è evidente infatti che il contratto di locazione è
l’oggetto immediato della delibera, il cui oggetto mediato è,
pacificamente, il consenso all’installazione dell’opera cui la
locazione è finalizzata.
Chiarita quindi la natura di innovazione dell’opera in oggetto
va rilevato come detta innovazione, pure adottata con le
maggioranze di cui al comma 1 dell’art. 1120 cod. civ., si
presenti vietata e in contrasto quindi con l’art. 1120 comma 2
cod. civ. sotto un duplice profilo.
Sotto un primo profilo, attese le caratteristiche strutturali
dell’edificio, come evincibili dalla documentazione fotografica
prodotta, l’opera di rilevanti dimensioni oggetto del contratto,
non avendo in comune alcuna caratteristica con il resto
dell’immobile, comporta evidentemente una indubbia disarmonia e
di conseguenza un’alterazione al decoro architettonico.
Sotto un secondo profilo, l’innovazione in oggetto comporta non
solo una riduzione quantitativa dell’utilizzazione della cosa
comune (parte del lastrico solare sarebbe stato occupato
dall’impianto in questione), ma anche un pregiudizio non
tollerabile e infatti non temporaneo (tale installazione è
infatti prevista per una durata complessiva di 9 anni), né
saltuario, e rientra pertanto nella fattispecie espressamente
prevista dal comma 2, dell’art. 1120 cod. civ. e dunque vietata
(nello stesso senso, per una fattispecie analoga cfr. Trib.
Milano n. 12663 del 23 ottobre 2002).
La delibera infine si presenta in contrasto con le previsioni
del regolamento contrattuale di condominio che vietano
l’occupazione, anche provvisoria con costruzioni od oggetti, di
androni, scala e in genere dei locali e spazi di proprietà e uso
condominiale (art. 10): la deroga a tale previsione, contenuta
in regolamento di tipo contrattuale, è possibile solo in
presenza di una delibera unanime di tutti i condomini e non già
adottata, come nel caso di specie, a semplice maggioranza,
inidonea a incidere tanto sui diritti dei singoli quanto sui
rispettivi diritti e doveri contrattualmente assunti.
Per tali motivi pertanto la domanda merita accoglimento, con
conseguente declaratoria di nullità della delibera adottata dal
condominio convenuto in data 27 dicembre 2001 e imputazione
delle spese di lite al condominio convenuto, in conformità al
principio della soccombenza.
Si precisa che le spese, liquidate nella misura di cui al
dispositivo, sono calcolate sul valore indeterminato minimo.
(Omissis) |
|
