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dal seminario Resident
l'Intelligenza
I consiglieri costituiscono un
gruppo di volontari le cui funzioni principali sono :
 a) affiancare,
ed aiutare l'amministratore nella gestione;
b) informare
tempestivamente l'amministratore sui problemi e sui disservizi relativi al
condominio; ( I rapporti tra i condomini non sono materia condominiale )
c) vistare le
bolle dei fornitori che eseguono lavori in condominio svolgendo cosi' un
controllo preventivo delle spese;
d) essere
consultati dall'amministratore per questioni di carattere particolare;Il
consiglio, comunque non potra' mai sostituirsi attivamente all'amministratore
che rimane l'unico legale rappresentante del condominio ( 1129 cc).
L’elezione dei consiglieri
è prevista, nei regolamenti condominiali, perché l’amministratore se ne avvalga
nello svolgimento del suo lavoro.
Amministrare non significa solo far di conto; prima di tutto significa
governare.
I problemi
da affrontare nel governo del condominio sono analoghi a quelli che si
incontrano nel governo di un paese; si comprende allora, per analogia, quale
debba essere la missione dei consiglieri: aiutare l’amministratore a governare,
a migliorare le condizioni di benessere dei condomini, e alla fine, fare con
l’amministratore l’interesse del condominio.
Il buon
amministratore coadiuvato dai consiglieri,
somministra il codice con competenza, esperienza,
professionalità, determinazione, autorevolezza e tecnica.
Tecne :
arte, mestiere, opera, lavoro, sapere e sapere fare.
Tecnica :
complesso delle attività umane che, su basi empiriche o applicando a fini
pratici nozioni scientifiche più complesse, tendono alla creazione di arnesi,
strumenti e apparati atti a migliorare le condizioni di vita dell'uomo.
Se l’elezione dell’amministratore avviene democraticamente tra
una rosa di professionisti l’ elezione dei consiglieri avviene spesso, a
prescindere dalla attitudine, tra coloro che hanno come unica risorsa il tempo
oppure a turno, o peggio, ambiscono essere nominati per motivi personali;
tradendo in partenza lo spirito della loro missione che vorrebbe
l’amministratore affiancato da persone disinteressate, disponibili e votate alla
collaborazione.
I condomini devono rendersi conto che nelle loro mani, proprio
nel momento in cui nominano liberamente amministratore e dei consiglieri, sta il
destino del condominio; il loro benessere morale e materiale; sono loro che
possono scegliere, bene o male.
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Gli amministratori non sono tutti uguali (ladri, bari ed
assassini).
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Non tutti i condomini possono essere eletti consiglieri.
Se l’unico criterio di scelta dell’amministratore è quello
economico ecco che i condomini assisteranno a episodi di incompetenza, di
malagestione, e quant’ altro la loro scelta frutterà al condominio; ma non
dovranno lamentarsi per essersi assicurati al prezzo che vogliono
l’amministratore che non vogliono.
Una torta ben fatta si ottiene con ottimi ingredienti. Chi lavora
meglio deve essere pagato di più; ogni altra scelta non ci assicura il diritto
di critica se non verso il nostro operato.
Se l’unico criterio di scelta dei consiglieri è il caso, o
peggio, l’interesse dei condomini medesimi ad essere eletti nel consiglio per
pilotare l’amministratore anziché aiutarlo, allora vedremo un amministratore che
sarà anche bravo, ma non potrà far beneficiare i condomini delle sue capacità.
Come può l’amministratore, anche bravo risolvere problemi che non
conosce, dato che spesso, i consiglieri lo informano parzialmente, o in modo da
rappresentargli una realtà di parte, o spesso non lo informano per disinteresse
?
Come può l’amministratore fare l’interesse del condominio quando
i consiglieri, con la connivenza dei condomini propongono ditte proprie, con
soluzioni che costano meno, ma non sono quelle di cui il condominio ha bisogno,
e sono solo scorciatoie per contrastare l’amministratore o peggio verso il
proprio interesse personale ?
Come può un condominio pretendere dall’amministratore di essere
ben amministrato se lo elegge per pagarlo il meno possibile e per affiancarlo
con consiglieri che lo ostacolano.
Il meno che possa ottenere quel condominio saranno proprio quei
mali di cui si va lamentando; ma se l’esito è scontato e prevedibile perché
lamentarsi per aver ottenuto quanto così fortemente desiderato ?
Taluni consiglieri e anche alcuni condomini rivendicano
l’autonomia nella scelta degli operatori (imprese, professinisti…), dato che
raramente, per bontà e prezzo, le esperienze fatte con le imprese degli
amministratori sono esaltanti.
Più volte amicizie collaudate tra operatori e condomini sono
state tradite nel corso dell’adempimento delle prestazioni e le parti hanno
perso il rispetto reciproco.
A volte, dietro le richieste di scegliere operatori estranei
all’amministratore, si cela il segreto o palese desiderio di sottrarlo alle
occasioni di guadagni illeciti come la falsificazione di fatture o l’uso di
denari del condominio per usi personali.
Queste persone, di fatto, ammettono di aver scelto male
l’amministratore, lo subiscono come si subisce un male perché lo hanno scelto
non tra quelli giusti per moralità e dimensione di impresa tale per cui possa
sottrarsi alla collusione con chicchessia: operatori, consiglieri, condomini,
enti o associazioni, ai danni del condominio; ma tra quelli docili ai voleri
altrui.
A parte questo, ormai ogni amministratore, pattuisce compensi
straordinari con i condomini in caso di manutenzioni straordinarie.
L’amministratore, durante il mandato è il condominio che con ogni
mezzo e tecnica si adopera, al di sopra di ogni interesse. Se gli imponiamo un
operatore estraneo, non potrà mettere in campo le strategie ed il potere che gli
derivano dall’intrattenere una molteplicità di rapporti con quell’impresa, per
ottenere i risultati migliori prima durante e dopo gli interventi.
Sarebbe come andare a cena alla “ Aragosta di Blu” ristorante
noto per i suoi piatti di mare, fornendo noi di volta in volta gli ingredienti.
Normalmente nessuno ci impone dove andare a cena, se scegliamo quel ristorante è
proprio per la sua cucina, altrimenti andremo in un altro.
La soluzione di questi problemi passa per la rivisitazione della
figura del consigliere.
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Non deve essere eletto “per necessità”
come male minore o a turno, ma tra coloro che abbiano capacità ed esperienza
per svolgere la propria missione
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Deve essere una persona dotata di
carisma, in cui i condomini si riconoscano e si sentano, in qualche modo,
rappresentati
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Dato che l’amministratore se ne avvale
per il suo lavoro, deve essere scelto dallo stesso amministratore che ne
stabilirà, a carico del condominio, il compenso (oltre al rimborso dei costi
sostenuti per l’attività svolta telefonate ecc…)
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Deve, se necessario frequentare un corso
di formazione (se ne fanno tanti); qualche ora, la sera o nel fine
settimana, a spese del condominio, presso lo studio del proprio amm.re, che
rilascerà, a richiesta, apposito attestato.
I problemi
comportamentali, non sono materia condominiale che interessi consiglio e
l’amministratore non avendo, secondo il codice civile, poteri coercitivi in
merito; tutt’al più si possono invitare i condomini al rispetto delle norme di
buona educazione e civile comportamento; in difetto gli interessati stessi si
dovranno rivolgere alla forza pubblica.
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