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Le mansioni
dell’amministratore secondo il codice civile (art. 1130) sono le
seguenti :
1) eseguire
le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del
regolamento di condominio;
2) disciplinare
l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse
comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i
condomini;
3)
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere
gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio. Egli, ogni anno, deve rendere il conto della sua
gestione.
I condomini tendono ad attribuire agli
amministratori ogni sorta di potere, quasi fossero
divinità dai cui abiti si effonde un aroma inebriante e dalle cui membra promana
la luce chiarificatrice che ogni cosa risolve e riempie di splendore.
 Questa
forma di pensiero, mostra il suo limite nella ricerca costante da parte dei
condomini, di amministratori dai bassi compensi, come se questo fatto non
preannunciasse già gli anacronistici ed indesiderati limiti cui i condomini
vorrebbero sfuggire.
Tale condotta privilegia professionisti poco seri, sia per
quanto riguarda la diligenza nello svolgere l’attività che l’onestà nel
maneggiare denari altrui.
Si è affermato un mercato dove all' amministratore che agisce
con cura e onestà, e pretende un giusto compenso, proporzionato al lavoro
eseguito, viene preferito colui che propone un prezzo stracciato, ma con riserve
mentali in termini di chiarezza e conoscibilità e con l’intenzione di fare
entrare "in altro modo" quanto ha fatto risparmiare ai condomini nel momento
della sua nomina.
La bassa qualità degli amministratori è dunque fortemente
desiderata e determinata dagli stessi condomini i quali sono portati, per
inconfessate necessità, o invidie, a scegliere chi, invece, si dimostra più
prepotente e spregiudicato o magari si atteggia a persona di successo.
A dire il vero, nei condomini si può talvolta constatare
l'esistenza di vere e proprie associazioni di condomini con interessi esterni,
o peggio personali, talmente forti, da sacrificare, con grande perizia, in nome
del proprio egoismo, il benessere e l’economia dei restanti proprietari.
A queste persone occorre seriamente un amministratore cui
trasferire le responsabilità della gestione condominiale e della loro condotta.
Risolta questa esigenza primaria, passano ad introdurre le proprie imprese ed ad
orientare le decisioni del consiglio e della assemblea a proprio vantaggio salvo
poi a “scaricare“ l’incauto professionista “responsabile” dei guai che loro
stessi hanno combinato nel forzare gli eventi e nell’introdurre tali imprese.
L’amministratore deve essere scelto attentamente; la sua
statura morale, non deve consentire a consiglieri, condomini, fornitori, o
chicchessia di condizionarlo, ricattarlo, renderlo docile ai loro comandi
anziché giusto.
L’amministratore non deve essere scelto per telefono ne da
commissioni di condomini riuniti per l’occasione in lavanderia.
Sono i condomini che debbono recarsi presso il suo studio per
vedere in faccia lui ed i suoi eventuali collaboratori; solamente in questo
modo, dagli innumerevoli segnali che ci comunica con ogni sua parola, gesto e
atteggiamento si potrà percepire il suo stile di lavoro, la sua serietà.
Ogni altra modalità di scelta non assicura il diritto di
critica se non verso il proprio operato; in caso di insoddisfazione si dovrà
dire “mea culpa”
L’elezione dell’amministratore, spesso è preceduta da vere e
proprie campagne pubblicitarie. Ogni gruppo di condomini presenta appoggia e
sostiene il suo candidato, cercando di convincere gli altri della bontà della
propria proposta.
La situazione può degenerare anche in accese discussioni e
comportamenti discutibili, ma alla fine, l’amministratore viene eletto
democraticamente a maggioranza contentando i più e scontentando i contrari.
L’eletto deve assicurare il funzionamento del condomino
mantenendosi al di sopra delle parti impedendo ai condomini di servirsi di lui
per fini personali, ma consapevole che l’opposizione un bel giorno,
approfittando degli errori che inevitabilmente compie chi governa, può
convertire alla propria causa altri condomini in modo da costituire la nuova
maggioranza che nominerà un nuovo amministratore.
Una torta ben fatta si ottiene con ottimi ingredienti che non
sempre costano poco. Se l’unico criterio di scelta dell’amministratore è quello
economico ecco che i condomini assisteranno a episodi di incompetenza, di
malagestione, e quant’ altro la loro scelta frutterà al condominio; ma non
dovranno lamentarsi per essersi assicurati al prezzo che vogliono
l’amministratore che non vogliono.
L’amministratore non deve improvvisarsi in tutti i mestieri, è
sufficiente che si evolva continuamente nel suo.
I problemi comportamentali non sono materia condominiale, non
sono citati nell’ art. 1117 tra le parti comuni e l’amministratore non ha
secondo il codice civile poteri coercitivi, può al massimo invitare al rispetto
delle norme di buona educazione e civile comportamento; in difetto gli
interessati si devono rivolgere personalmente alla forza pubblica.
Per ogni intervento l’amministratore non deve andare a
“vedere” in condominio, ma deve assicurare attorno al condominio una rete di
operatori che intervengano per il benessere e nell’interesse dei condomini.
Salvo pochi casi (appalti consistenti, emergenze particolari…) egli deve
starsene vigile nel suo ufficio per conoscere ed affrontare continuamente i
problemi di suoi condomini. Le visite che l’amministratore compie in condominio
hanno carattere politico e non tecnico, e quando incontra con-domini,
consiglieri ed operatori, nel suo ufficio, in condominio o in assemblea, lo fa
per determinarne in meglio il comportamento; li dirige con passione
responsabile.
Occorre considerare che la litigiosità nell’universo
condominiale, spesso origina da conflitti interpersonali perchè in qualche modo
:
• La conflittualità dei sessi in generale può alimentare la conflittualità di
coppia • la conflittualità di coppia può crescere col crescere della famiglia
tra conviventi, marito, moglie, figli, suocere, nuore ...
• I conflitti
interfamiliari alimentano la conflittualità condominiale Sembra che in
condominio (e nella società) le regole non bastino mai.
Anche la qualità degli
immobili è fonte di conflittualità tra le persone; infiltrazioni, rumori,
abitudini, troppo freddo, troppo caldo. L'amministratore, dunque, è investito, è
chiamato a disciplinare una materia, la conflittualità tra le persone, sulla
quale non ha potere senza la collaborazione e l'intelligenza degli interessati
che spesso si disinteressano delle loro questioni perchè è più comodo criticare
che agire in prima persona per interrompere quel circolo vizioso che fatalmente
tanto piace percorrere a noi condomini :
• l'Insofferenza
• la Delusione
• il
Logoramento
• l' Incomprensione
• il Fastidio
• e L'equivoco
Rimedio a tanto,
può essere la progettualità dell'amministratore - professionista verso una
educazione dei condo-mini alla collaborazione come nella favola seguente :
da http://www.alice.it/cafeletterario/
un
articolo di Germano Squinzi è nato a Limbiate (Milano) nel 1943.
I porcospini che avevano freddo (I porcospini di Schopenhauer)
Arthur Schopenhauer filosofo tedesco (1788-1860). In polemica con l'ottimismo e
il razionalismo idealistico, concepì le forme della realtà come manifestazioni
di un unico principio irrazionale: la Volontà infinita e universale, che è alla
radice di tutte le forze che operano nella natura. Essa, manifestandosi negli
esseri come istinto di autoconservazione, genera il bisogno, e il bisogno il
dolore, dal quale l'uomo può liberarsi raggiungendo, attraverso l'arte, la
giustizia, la compassione, il completo distacco dal mondo identificato nel
nirvana buddhistico.
" due porcospini si incontrano mentre stanno vagando sotto una
tormenta di neve. I porcospini si scrutano, quasi congelati, e capiscono che se
non vogliono morire per il freddo hanno bisogno l'uno dell'altro. E così, per
scaldarsi, si uniscono schiena contro schiena. E si pungono. Allora si
allontanano, però fa troppo freddo, e così tornano ad accostarsi. E si pungono.
Dopo molti tentativi riescono a trovare la distanza giusta, quella che permette
loro di scambiarsi un po' di calore: abbastanza per sopravvivere senza ferirsi.
Ma lamentandosi per il freddo. Perché la distanza ideale non esiste …."
È quello che vorremmo tutti noi: avvicinarci agli altri senza
essere costretti a scrutarli per decidere se comportarci in modo ostile o
cordiale perché, comunque, potremo contare sulla loro comprensione… Torniamo da
un viaggio meraviglioso - due settimane a Las Vegas - e vogliamo dividere la
nostra gioia con un ami-co. Ma, appena cominciamo a raccontare, il nostro
entusiasmo viene mortificato: "Come, hai dormito al Mirage... e non al Luxor?
Non sai cosa ti sei perso." E il nostro amico, senza neppure accorgersene,
seppellisce la nostra gioia spiegandoci cos'era giusto fare a Las Vegas. O ci
spiega che d'estate la gente "in" va ad Atlantic City. Come ha fatto lui. Ogni
altro commento è superfluo.
Germano Squinzi è nato a Limbiate (Milano) nel 1943.
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