| L’ affidabilità dell’amministratore
Ma se il condomino responsabile ha dei dubbi sul proprio
amministratore cosa può fare?
Purtroppo la legge italiana non tutela i condomini dalle truffe né
prevede meccanismi di controllo per evitarle. Il condomino è quindi
abbandonato a se stesso. E dire che di parole se ne sono già spese
tante, di amministratore che svuotano i conti dei condomini ce ne sono
tutti i giorni. “Abbiamo cambiato amministratore e adesso dobbiamo pagar
fior di soldi per coprire i debiti lasciati, gli amministratori sono
tutti uguali….”
Se scoprite troppo tardi che vostra moglie ha mandato in rosso il
conto corrente grazie alla vostra carta di credito a chi date la colpa?
alle donne che sono tutte uguali? O forse a voi stessi che avreste
dovuto accorgervi che vostra moglie aveva abiti nuovi, andava al centro
estetico tutti i giorni o indossava nuovi gioielli? Forse sarebbe
bastato controllare i movimenti del conto corrente ogni tanto…..
Il condomino responsabile può telefonare ai fornitori del condominio
(manutentori ascensore, impresa di pulizie, giardiniere) per avere
notizie sugli avvenuti e regolari pagamenti delle fatture. Il condomino
responsabile chiede poi all’amministratore di poter verificare i
documenti contabili. Tale richiesta deve essere fatta, di regola , dopo
la chiusura del bilancio e prima dell’assemblea (quando riceve la
convocazione con allegato il bilancio annuale ) e da persone in grado di
distinguere la fattura da un pagamento.
Se il condomino responsabile non è in grado di svolgere tale verifica
è meglio trovare qualcuno all’interno del condominio da incaricare (la
moglie del vicino che lavora da un commercialista, il vicino che lavora
in banca, ecc.). In primo luogo controllare che alle fatture siano
allegati i documenti di pagamento (copia assegno o bonifico). Il
condomino responsabile può pretendere che l’amministratore effettui
tutti i pagamenti mediante assegno prelevato dal conto corrente del
condominio o bonifico emesso dal medesimo conto.
Tutte le bollette di acqua, luce e gas è meglio che siano domiciliate
in modo che vengono pagate alla scadenza senza ritardi. L’amministratore
che giustifica l’uso di metodi diversi con scuse del tipo “non c’erano i
soldi sul conto” è sicuramente un amministratore irre-sponsabile perché
se i soldi sul conto mancano (e può succedere a seguito ad esempio di
spe-se straordinarie non previste o di condomini che non hanno pagato
regolarmente le loro rate, o ancora per un’errata valutazione di
distribuzione delle scadenze delle rate) l’amministratore deve
immediatamente informare i condomini e richiedere una rata straordinaria
o anticipazione della successiva scadenza di pagamento.
Altro controllo importante è quello di verificare che la stessa
fattura non venga indicata in due gestioni venendo così pagata due
volte. E soprattutto va controllata l’effettiva emissione di tutte le
fatture citate nel bilancio, quelle dell’amministratore comprese. Le
spese per la quale non viene emessa fattura (bancarie, piccoli acquisti
di lampadine, ecc.) devono comunque avere un documento che le
giustifichi (scontrino, estratto conto, ecc.)
Con i dati alla mano un controllo elementare, ma efficace che
consente di verificare l’attendibilità della contabilità di condominio
presentata è il seguente: prendere il saldo del conto corrente alla data
di chiusura del bilancio, sommare il totale del debito dovuto dai
condomini o sottrarre il credito dei condomini risultante dalla
ripartizione, detrarre gli importi delle fatture comprese nel bilancio
ma non ancora pagate o pagate successivamente alla data di chiusura del
bilancio, detrarre gli eventuali importi accantonati a fondo. Il
risultato dovrebbe essere uguale a zero.
Suggerimenti per la scelta dell’amministratore
Forse però prima di scoprire che l’amministratore nominato non è
all’altezza, occorrerebbe valutare in modo più oculato la scelta
dell’amministratore stesso. Va ricordato che ogni anno l’amministratore
deve essere nominato con una maggioranza che rappresenti i 500
millesimi, non è automatica la sua riconferma e nel caso non raggiunga
la predetta maggioranza rimane comunque in carica ad interim fino a
quando i 500 millesimi del condominio non esprimono un parere.
Il condomino responsabile che sia contrario alla riconferma
dell’amministratore in carica deve portare in assemblea i preventivi di
altri amministratori al fine di consentire la votazione su altri
nominativi o il rischio sarebbe di non avere le maggioranze per
confermare l’attuale amministratore, ma non avere nemmeno proposte in
alternativa da valutare.
Il condomino responsabile deve motivare il
proprio voto contrario all’amministratore in carica in modo da dare la
possibilità di una giustificazione (magari il ritardo nell’eseguire
alcuni interventi è giustificato da un periodo di malattia non previsto,
dalle dimissioni di un dipendente che hanno scompaginato
l’organizzazione dell’ufficio, ecc.) anche per consentire agli altri
condomini di valutare la gravità o meno di tali motivazioni (utilizzo
dei soldi del condominio per scopi personali o il telefono dell’ufficio
è sempre occupato e non si riesce a parlargli?). Come scegliere quindi
un amministratore per non avere cattive sorprese? Il condomino
responsabile raccoglie informazione presso le banche, i fornitori
chiedendo i nominativi di coloro che risultano essere professionisti
affidabili.
Il condomino responsabile si reca personalmente a richiedere il
preventivo per l’amministrazione portando con se copia dell’ultimo
rendiconto e fornendo eventuali informazioni che potrebbero essere utile
al professionista per valutare il suo interesse all’incarico.
Può anche
darsi che un amministratore dica che non è interessato, non
scoraggiatevi a chiedete consigli anche a lui su eventuali altri
nominativi.
Durante l’incontro guardatevi attorno e chiedete informazione anche
voi: ha orari e giorni di ricevimento? La privacy dei condomini è tutelata? E’ coperta la polizza
assicurativa professionale? Da
quanti anni esercita la professione?
Il condomino responsabile non sceglie l’amministratore sulla base del
prezzo del preventivo. I professionisti si giudicano sulla qualità del
loro lavoro. Un amministratore che non paga per dimenticanza una
ritenuta d’acconto può costringere un condominio ad una sanzione salata.
Non essere in grado di intervenire tempestivamente e nel modo corretto
su interventi di manutenzione può portare a gravi problemi, disagi e
maggiori costi che vanno poi a ricadere su tutti i condomini. |
