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La distinzione tra riparazione ordinarie e
straordinarie, prevista relativamente ai beni immobili negli artt. 1005 e 1025
c.c. in materia di usufrutto, uso ed abitazione, nell'art. 1576 c.c. per le
locazioni e nell'art. 1625 c.c. per l'affitto di cosa produttiva, riguarda la
materialità delle riparazioni sotto il profilo della tecnica edilizia, e non la
funzione e le finalità del negozio giuridico cui detti beni si riferiscono.
(Nella specie, la Corte di cassazione ha ritenuto corretta la valutazione del
giudice di merito secondo cui le riparazioni all'intonaco, l'imbiancatura delle
pareti, la riverniciatura di porte e finestre sono riparazioni ordinarie
incombenti al conduttore). * Cass. civ., sez. III, 16 luglio 1973, n. 2061.
 Quando l'immobile locato fa parte di un
condominio l'aumento di canone applicabile ai sensi dell'art. 23 della L. n.
392/78 è consentito anche nel caso in cui le riparazioni straordinarie siano
state eseguite su parti comuni. * Pret. civ. Vicenza, 2 ottobre 1984, n. 414,
Quadri c. Ferrari, in Arch. loc. e cond. 1984, 657.
Le riparazioni straordinarie eseguite
sull'immobile locato in tanto rilevano ai fini dell'applicazione degli aumenti
di canone consentiti dall'art. 23 della L. n. 392/1978 in quanto siano state
eseguite in corso di contratto e solo nell'ambito e per la durata del contratto
nel corso del quale sono state eseguite. * Pret. civ. Vicenza, 2 ottobre 1984,
n. 414, Quadri c. Ferrari, in Arch. loc. e cond. 1984, 657.
Le riparazioni straordinarie eseguite
sull'immobile locato rilevano, ai fini dell'aumento di cui all'art. 23 della L.
392/1978, anche nell'ipotesi in cui i lavori in parola siano stati eseguiti dopo
l'entrata in vigore della legge citata ed in contemplazione della stipula di un
contratto di locazione. * Pret. civ. Verona, 13 marzo 1985, n. 351, Garzotti c.
Airioli, in Ach. loc. e cond. 1985, 330.
Ove nell'immobile siano stati eseguiti lavori di
integrale ristrutturazione o di completo restauro (art. 20, comma II, L.
392/78), i medesimi incidono sotto il profilo della vetustà e non rilevano
sotto il diverso profilo di cui all'art. 23 legge cit. (riparazioni
straordinarie). * Pret. civ. Firenze, 4 marzo 1986, Traverso c. Caponieri, in
Arch. loc. e cond., 640.
Le riparazioni straordinarie eseguite prima
dell'inizio della locazione devono essere prese in considerazione agli effetti
di cui all'art. 23, L. n. 392/78 fino a quando permangono gli effetti delle
riparazioni stesse. * Pret. civ. Firenze, 4 marzo 1986, Traverso c. Caponieri,
in Arch loc. e cond., 640.
L'obbligo previsto dalla norma di cui all'art.
1575, n. 2, cod. civ., secondo cui il locatore deve mantenere la cosa locata in
stato di servire all'uso convenuto, e che trova il suo sviluppo nel successivo
art. 1576 cod. civ., presuppone che il conduttore abbia riconosciuta idonea la
cosa a quell'uso al momento della consegna, e consiste nel provvedere nel corso
della locazione a tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie (tranne quelle
di piccola manutenzione a carico del conduttore) necessarie a mantenere
l'immobile nello stato esistente all'atto di stipulazione del contratto in
relazione alla destinazione desiderata. Detto obbligo non comprende le opere
imposte nel corso della locazione dalla natura dell'attività del conduttore, le
quali, modificando l'originario stato di fatto, non rientrano nel concetto di
manutenzione. (Fattispecie in cui un locale era stato locato ad uso autorimessa
- senza peraltro che il locatore ne garantisse in contratto tale uso durante la
locazione - e che era, all'inizio della locazione, fornito di certificato
prevenzione incendi mentre i Vigili del fuoco avevano poi imposto nuove opere in
base a sopravvenute disposizioni di legge). * Corte app. civ. Roma, sez. IV, 15
gennaio 1987, n. 111, Ronchi c. Cassa Nazionale di previdenza e assistenza dei
geometri, in Arch loc. e cond. 1988, 418.
Le controversie considerate dall'art. 23 della L.
27 luglio 1978, n. 392, da decidersi col procedimento di cui agli artt. 43 e
segg. della stessa legge, sono quelle relative all'aumento del canone di
locazione preteso dal locatore a seguito di riparazioni straordinarie eseguite
nell'immobile locato, per cui deve escludersi, nel relativo giudizio,
l'ammissibilità di una domanda riconvenzionale spiegata dal conduttore per
ottenere l'esecuzione di riparazioni. * Cass. civ., sez. III, 24 febbraio 1987,
n. 1924, Flammini c. Paolini, in Arch. loc. e cond. 1987, 283.
Con riguardo alle riparazioni dell'immobile
locato, rientra nella previsione dell'art. 23, L. n. 392/78 ("riparazioni
straordinarie") anche l'ipotesi in cui si eseguano nell'immobile opere che
- pur non potendosi considerare necessarie per conservare all'immobile la sua
destinazione - siano comunque opere di manutenzione non ordinaria, quali la
sostituzione o la riparazione di impianti in seguito ad un normale processo di
deterioramento nel tempo, e siano tali comunque da comportare un importante
impegno economico. (Nella specie il locatore aveva provveduto a sostituire la
caldaia dell'impianto autonomo di riscaldamento dell'immobile, dopo ripetuti
tentativi di ripararla sostenendo una spesa pari ad un semestre di fitto). *
Trib. civ. Udine, 12 marzo 1988, n. 242, Tuti c. Buzzulini, in Arch. loc. e
cond. 1988, 426.
Con riguardo alle locazioni di immobili adibiti
ad uso non abitativo, la pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli artt.
1576 e 1609 c.c., impone al conduttore l'obbligo sia della manutenzione
ordinaria che di quella straordinaria relativa agli impianti ed alle
attrezzature particolari (nella specie si trattava di locale ad uso autorimessa
ed officina), restando a carico del locatore soltanto le riparazioni delle
strutture murarie, non incorre nella sanzione di nullità stabilita dall'art.
79, primo comma, della l. n. 392 del 1978, atteso che la disciplina delle
suddette locazioni non contempla anche l'art. 23 di tale legge in tema di
riparazioni straordinarie, né la predeterminazione legale di limiti massimi del
canone, suscettibili di superamento in caso di attribuzione convenzionale
dell'onere economico delle spese di manutenzione. * Cass. civ., sez. III, 15
marzo 1989, 1303, Srl Samegep c. Inpdai, in Arch. loc. e cond. 1989, 250.
L'aumento del canone per riparazioni
straordinarie - a differenza dell'aggiornamento - non può ritenersi compreso
nel canone per il fatto che quest'ultimo sia maggiore di quello legale, dato che
ne costituisce una integrazione aggiuntiva e presuppone la specifica richiesta
al conduttore. * Pret. civ. Bologna, 20 agosto 1990, Sticchi c. Galli, in Arch.
loc. e cond. 1990, 777.
Ai fini della richiesta di integrazione del
canone nel caso di riparazioni straordinarie, le opere prese in considerazione
ex art. 23 L. n. 392/1978 sono esclusivamente quelle eseguite all'interno del
periodo di locazione e che consistano non necessariamente in riparazioni
straordinarie, ma anche in opere che, pur non potendosi considerare necessarie
per conservare all'immobile la sua destinazione, siano tuttavia capaci di
ovviare al normale processo di deterioramento degli impianti e presentino un
notevole impegno economico. * Pret. civ. Pordenone, 8 giugno 1991, n. 237,
Benedetto c. Riccardi, in Arch. loc. e cond. 1992, 165.
Con riguardo alle locazioni di immobili ad uso
diverso dall'abitazione non trova applicazione la normativa dell'art. 23, L. n.
392/1978, specificamente dettata per le locazioni abitative, e quindi non
rientra nella competenza per materia del pretore, ex art. 45, terzo comma della
stessa legge, la controversia relativa al rimborso delle spese sostenute dal
conduttore per riparazioni straordinarie. * Trib. civ. Milano, sez. X, 20
febbraio 1992, n. 2181, Società Prodigy Italiana c. Società Northon 16, in
Arch. loc. e cond. 1993, 332.
L'art. 1584 c.c., a norma del quale nel caso di
riparazioni che comportino limitazione del godimento della cosa locata, il
conduttore ha diritto ad una riduzione del canone in proporzione alla durata
delle riparazioni ed all'entità del mancato godimento, è applicabile solo per
le riparazioni poste dalla legge a carico del locatore, mentre per quelle che,
per accordo negoziale, debbono essere eseguite dal conduttore, senza essere
prevista alcuna deroga alla disciplina della citata norma, la conseguente
riduzione del canone va limitata solo al periodo di tempo necessario per i
lavori di riparazione, che il conduttore, per il dovere di correttezza e buona
fede nella esecuzione dei contratti, è tenuto ad eseguire nel più breve tempo
possibile. (Nella specie, trattavasi di riparazioni straordinarie poste dal
contratto di locazione a carico del conduttore). * Cass. civ., sez. III, 2
novembre 1992, n. 11856, Spa Bastogi c. Ruffini.
Le riparazioni straordinarie eseguite
sull'immobile locato rilevano, ai fini dell'aumento di cui all'art. 23 della L.
n. 392/78, a prescindere dall'epoca della loro esecuzione. La L. n. 392/78 ha
inteso prevedere un canone oggettivo e la finalità dell'art. 23 è quella di
incoraggiare le opere di manutenzione straordinaria. Deve comunque trattarsi di
lavori di rilevante entità, tali cioè da non incidere semplicemente su altri
coefficienti ma da determinare uno scatto di categoria qualitativa. * Pret. civ.
Ferrara, 2 maggio 1996, n. 185, Bolzati c. Iacp di Ferrara, in Arch. loc. e
cond. 1996, 686.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso
abitativo, l'integrazione del canone prevista dall'art. 23 della legge n. 392
del 1978 opera non solo per le riparazioni straordinarie realizzate nel corso
del rapporto ma anche per quelle eseguite durante una precedente locazione,
purchè non al di fuori di qualsiasi rapporto locativo, in quanto sia il dato
letterale che il senso logico della disposizione nonché i criteri
d'interpretazione storico-sistematica concorrono a configurare tale
maggiorazione come un ulteriore elemento costitutivo del canone, che permane
oltre la scadenza contrattuale ed indipendentemente dalla persona del
conduttore. * Cass. civ., sez. un., 9 agosto 1996, n. 7329, G.B.S. Srl c.
Giacomassi. [RV499088].
La categoria delle riparazioni straordinarie di
cui all'art. 23 della L. 27 luglio 1978 n. 392 (connotate dalla loro importanza
e improrogabilità per la conservazione dell'immobile alla sua destinazione e
per evitare danni che ne compromettano l'efficienza) non coincide con quella di
opere di straordinaria manutenzione, rientrando in essa anche le opere di
manutenzione di notevole entità, comunque dirette ad evitare il degrado
edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento
manutentivo. * Cass. civ., sez. III, 9 ottobre 1996, n. 8814, Bianchini c. Fondo
pensioni personale Siae , in Arch. loc. e cond. 1997, 79.
In tema di locazione di immobili urbani ad uso
abitativo, l'obbligo di integrazione del canone, sancito, a carico del
conduttore, dalla norma di cui all'art. 23 della legge 392/78, opera non solo
con riferimento alle riparazioni straordinarie eseguite nel corso dell'attuale
rapporto locatizio, ma anche con riguardo a quelle eseguite durante precedenti
locazioni (non anche, peraltro, al di fuori di qualsivoglia rapporto locativo),
in quanto il tenore lessicale della disposizione in parola (sul piano tanto
letterale quanto logico), non meno che i criteri di interpretazione
storico-sistematici, inducono a collocare tale maggiorazione nell'ambito degli
elementi costitutivi del canone, la cui permanenza è da ritenersi legittima
anche oltre la scadenza contrattuale, ed indipendentemente dalla persona fisica
del conduttore. * Cass. civ., sez. III, 13 febbraio 1998, n. 1551, Fortini c.
Madami Costanza Girolami.
In tema di integrazione del canone di locazione
di cui all'art. 23 L. 392/1978, le riparazioni straordinarie rilevano solo nel
caso di interventi posti in essere nell'ambito di un rapporto locatizio, anche
se precedente e con altro conduttore. * Pret. civ. Terni, 12 gennaio 1999,
Trastulli c. Musacchi e Rossetti, in Arch. loc. e cond. 2000, 471.
Miglioramenti e addizioni apportate dal locatore
sull'immobile locato - nella specie caldaia a metano, impianto di
condizionamento e porta blindata - non rientrano nell'art.. 23 legge 27 luglio
1978 n. 392 a norma del quale egli, per riparazioni straordinarie, può chiedere
al conduttore un'integrazione del canone. * Cass. civ., sez. III, 30 luglio
1999, n. 8298, Vitale c. Donato, in Arch. loc. e cond. 2000, 62. |
