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Vendita dell'appartamento e obbligo di informare l'amministratore

La vendita di un'unità immobiliare che fa parte di un condominio comporta, sia per il venditore sia per il compratore che gli subentra nel ruolo di condomino, un particolare onere nei confronti degli altri condomini, quello di comunicare la variazione nella titolarità della proprietà dell'appartamento venduto. Alcuni regolamenti condominiali, per agevolare l'attività dell'amministratore nell'acquisizione delle informazioni aggiornate sui condomini, prevedono espressamente l'obbligo per i condomini di comunicare i mutamenti dei loro indirizzi e i trasferimenti delle unità immobiliari. Ora, la Cassazione ha chiarito che una simile clausola è legittima anche se è contenuta in un regolamento di tipo assembleare.

[a cura di Ettore Ditta Avvocato]

È fin troppo evidente la necessità che l'amministratore di condominio disponga di dati aggiornati sulla titolarità delle unità immobiliari che fanno parte del condominio e sui mutamenti di indirizzo dei singoli condomini.

Ciò è indispensabile ai fini della regolare convocazione delle assemblee, ma anche per conoscere i soggetti a cui vanno imputate (e poi richieste) le quote di spese comuni. Nel caso (tutt'altro che infrequente) di morosità, l'esatta conoscenza del titolare di ciascuna unità immobiliare è inoltre indispensabile sia per inviare i solleciti, sia dare inizio alle eventuali azioni giudiziarie del caso. 

Anche se l'art. 63 disp. att. cod. civ. facilita la riscossione dei crediti da parte dell'amministratore in quanto rende il compratore responsabile in solido col venditore (salvo rivalsa nei suoi confronti) per le spese dell'anno in cui è stata conclusa la vendita e anche per le spese dell'anno precedente, è comunque opportuno che l'amministratore abbia tutti i dati necessari per imputare correttamente le spese, al momento del riparto, e anche per inviare ai soggetti giusti gli avvisi di convocazione alle assemblee. 

Per tutti questi motivi nella giurisprudenza è pacifico da tempo che a ciascun condomino compete l'obbligo di comunicare i dati sopra indicati all'amministratore del condominio. Si tratta, infatti, di dati che l'amministratore deve avere a disposizione per poter eseguire il mandato di cui l'assemblea l'ha investito e che, almeno per quanto riguarda la titolarità delle unità immobiliari, anche gli altri condomini hanno diritto di conoscere in quanto sono contitolari dello stesso diritto di comproprietà sulle parti comuni e quindi sono obbligati a pagare pro quota le relative spese; per questo motivo nessun condomino può rifiutarsi di fornire tali dati invocando il diritto alla riservatezza che la legge tutela.

La Corte di Cassazione, con la sent. n. 12298 del 21 agosto 2003 (a pag. 509), è tornata ancora una volta a esaminare la questione dell'obbligo, da parte del condomino venditore dell'unità immobiliare che fa parte dell'edificio e dell'acquirente della stessa, di comunicare all'amministratore condominiale il trasferimento della proprietà dell'unità stessa. Nel caso deciso dalla Cassazione l'obbligo di comunicare all'amministratore condominiale il trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare compreso nell'edificio era stato inserito in un regolamento condominiale approvato dall'assemblea con voto a maggioranza e non all'unanimità. Alcuni condomini si erano allora lamentati che, in tale modo, nonostante la mancanza dell'indispensabile (a loro dire) voto da parte di tutti i condomini, era stata introdotta nel regolamento una prescrizione che incide sui diritti personali dei condomini e che, proprio per questo motivo, richiederebbe invece la specifica approvazione da parte di tutti i condomini. 

In primo e in secondo grado l'obiezione, insieme ad altre, era stata respinta e infine pure la Corte di Cassazione ha ritenuto che la previsione contenuta nel regolamento di condominio che impone ai condomini l'obbligo di comunicare i mutamenti dei loro indirizzi e i trasferimenti delle unità immobiliari che fanno parte dello stabile è pienamente legittimo; la Corte ha infatti rilevato che un simile obbligo è finalizzato a una più spedita e corretta gestione dell'amministrazione condominiale e non lede alcun diritto dei condomini. Di conseguenza la clausola relativa ha natura regolamentare ed è valida anche qualora sia stata approvata dalla sola maggioranza dei condomini e non da tutti. 

La sentenza della Cassazione, che enuncia un principio estremamente opportuno e del tutto condivisibile, si aggiunge così alla precedente giurisprudenza emessa in relazione a questo delicato aspetto dei rapporti condominiali. 
Di recente, per quanto riguarda l'aspetto speculare della questione relativo all'obbligo per l'amministratore di mantenere aggiornati i dati relativi ai condomini, è stato affermato che l'incarico di amministratore di un condominio deve essere svolto con l'ordinaria diligenza e che questo comporta che, ai fini della convocazione dell'assemblea condominiale, l'amministratore sia tenuto quanto meno a fare dei tentativi per rintracciare i condomini non più presenti nel precedente recapito (Cass. n. 15283 del 28 novembre 2000). 

Ma, tornando agli obblighi che spettano al condomino che cede la proprietà dell'unità immobiliare e anche all'acquirente della stessa che così diventa il nuovo condomino, si deve tenere presente che da tempo la giurisprudenza di legittimità afferma che nell'ipotesi di alienazione di una porzione di edificio condominiale a un nuovo soggetto, affinché questi sia legittimato di fronte al condominio quale nuovo titolare interessato a partecipare alle assemblee, occorre almeno, pur nel silenzio della legge al riguardo, una qualche iniziativa, esclusiva dell'acquirente o concorrente con quella dell'alienante, che, in forma adeguata, renda noto al condominio il mutamento di titolarità della unità immobiliare; che, in mancanza di tale iniziativa, e fino a quando non abbia luogo, resta legittimato a partecipare alle delibere assembleari solo l'alienante; e che pertanto è legittima la disposizione del regolamento del condominio che prevede, a carico dell'alienante, l'onere di comunicare all'amministratore del condominio gli estremi di trasferimento e i dati personali dell'acquirente con la conseguenza che, in caso di inosservanza, l'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini deve essere indirizzata all'alienante (Cass. n. 2658 del 14 marzo 1987).

Con la stessa sentenza la Cassazione ha precisato che l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi condominiali deriva dalla titolarità del diritto reale sull'immobile e integra un'obbligazione propter rem preesistente all'approvazione, da parte dell'assemblea, dello stato di ripartizione il quale, perciò, non ha valore costitutivo ma soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante alla comunione; con la conseguenza che un condomino non può sottrarsi al pagamento dei contributi richiestigli anche se nello stato di ripartizione approvato dall'assemblea figuri, invece del suo nome, quello del suo dante causa. 
Proprio per questi motivi l'amministratore non ha il dovere di convocare per l'assemblea il presunto acquirente di un locale condominiale fino a quando quest'ultimo non abbia assolto all'onere di notificare, o quantomeno di comunicare formalmente, l'avvenuto passaggio di proprietà (Trib. Genova 25 gennaio 1999). 

Specularmente l'acquirente di un appartamento compreso in un edificio non può pretendere di essere considerato tale dal condominio - e quindi di impugnare una deliberazione condominiale lamentando di non essere stato invitato a partecipare all'assemblea - fino a quando non abbia notificato, o perlomeno comunicato, l'avvenuto passaggio di proprietà (Cass. n. 1176 del 18 febbraio 1980). 
Anche più di recente la Cassazione ha ribadito lo stesso principio, affermando che tutti i condomini hanno diritto di essere convocati per partecipare alle delibere dell'assemblea, anche nel caso in cui, in mancanza di attribuzioni di quote millesimali alle unità immobiliari di cui sono titolari, non sussiste il loro obbligo nella ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento di beni comuni, ma che è sempre onere dell'acquirente dell'unità assumere le iniziative opportune, magari anche in concerto con l'alienante, per rendere noto di essere diventato il nuovo proprietario all'amministratore, il quale da parte sua non ha un vero e proprio obbligo di verificare i registri immobiliari in proposito (Cass. n. 985 del 4 febbraio 1999). Gli effetti della comunicazione all'amministratore dell'acquisto della proprietà dell'unità immobiliare sono stati illustrati dalla Corte di Cassazione come segue; nel caso di alienazione di un piano o della porzione di un piano dell'edificio in condominio, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino compete all'acquirente e, pertanto, soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e a impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso e a quello precedente ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l'acquirente che gli è subentrato e in relazione al quale, anche per quanto riguarda il vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari senza rappresentanza che comporta obbligazioni analoghe a quelle che derivano da un mandato e, fra queste obbligazioni, anche quella di partecipare alle assemblee condominiali e di fare valere in merito pure le ragioni del suo dante causa (Cass. n. 9 del 10 gennaio 1990). 

Sempre nello stesso senso è stato deciso che l'acquirente di un appartamento di un edificio in condominio non può dolersi di non essere stato invitato a partecipare all'assemblea che ha deliberato in relazione alle spese condominiali, fino al momento in cui non abbia notificato o almeno comunicato l'avvenuto passaggio di proprietà, dato che il relativo onere è a suo carico (Cass. n. 5307 del 29 maggio 1998). 
In relazione all'obbligo di modificare le tabelle millesimali a seguito di variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari è stato deciso che, nel caso in cui le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del giudice ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari per le mutate condizioni dell'edificio, mantengono la qualità di condomino e sono titolari dei conseguenti diritti (compreso quello di essere convocato per la validità dell'assemblea e delle conseguenti delibere) soltanto i proprietari delle unità immobiliari contemplate nelle tabelle stesse (Cass. n. 5399 del 2 giugno 1999).

A questo punto bisogna verificare se quanto si è detto fin qui possa entrare in contrasto con le regole applicative enunciate in relazione al principio dell'apparenza del diritto in materia condominiale. Come è stato chiarito di recente dalle Sezioni unite della Corte di Cassazione, dopo lunghi anni di contrasti giurisprudenziali sul punto, il principio dell'apparenza del diritto non è applicabile ai rapporti condominiali (Cass. n. 5035 dell'8 aprile 2002) [CI02-1419]. 

Come si ricorderà, nell'ordinamento giuridico italiano il principio dell'apparenza del diritto è diretto a tutelare l'affidamento posto in maniera incolpevole da parte dei terzi nei loro affari, ma trova applicazione solo in ipotesi determinate e non in modo generale. Le Sezioni Unite, con la sent. n. 5035/ 2002, hanno ritenuto che nei rapporti fra il condominio e i suoi singoli partecipanti mancano le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto e, di conseguenza, hanno escluso che tale principio possa trovare applicazione al fine di ottenere il pagamento della quota condominiale da parte di colui che si sia comportato come condomino pur senza esserlo. Quindi le quote condominiali devono essere richieste soltanto a coloro che sono effettivamente proprietari della porzione immobiliare a cui si riferiscono e non a chi lascia sembrare di essere condomino senza invece esserlo realmente. 

È utile ricordare alcuni casi in relazione ai quali, in precedenza, le sezioni semplici avevano, al contrario, affermato l'applicabilità del principio dell'apparenza del diritto. Essi si riferivano infatti proprio a situazioni in cui il venditore e l'acquirente dell'unità immobiliare avevano omesso di comunicare con esattezza la titolarità del diritto di proprietà all'amministratore (e questo è avvenuto, come si è visto dopo, proprio per eludere prima i solleciti di pagamento delle morosità e, successivamente, la regolare notifica degli giudiziari diretti al recupero di tali morosità).

In concreto era stato ritenuto applicabile il principio dell'apparenza del diritto alla ipotesi di un amministratore di condominio il quale, senza fare un preventivo controllo dei registri immobiliari, aveva ottenuto ingiunzione di pagamento di quote condominiali nei confronti di colui che, entrato nel condominio in forza di un preliminare di acquisto di un appartamento, aveva continuato a comportarsi come se fosse il condomino anche dopo che il contratto definitivo in realtà era stato stipulato da parte dei suoi figli (Cass. n. 907 del 14 febbraio 1981); così come alla ipotesi di un promissario acquirente di appartamenti dell'edificio condominiale, trasferitigli coattivamente con sentenza di primo grado, anche se non definitiva perché appellata dalla controparte soccombente, e locati in qualità di proprietario (Cass. n. 2617 del 20 marzo 1999); e pure alla ipotesi di un genitore che esercitava la potestà ed era solo usufruttuario ex lege dell'immobile, a cui si riferivano gli oneri, immobile che in realtà era intestato non a lui ma al figlio minorenne (Giudice di pace di Foggia 26 novembre 1998). In tutti questi casi era davvero mancata la doverosa esatta indicazione all'amministratore dei dati relativi all'effettivo condomino sia da parte dell'acquirente che del venditore.

Ma conviene notare che perfino nel caso che ha dato origine alla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione che hanno chiuso il contrasto giurisprudenziale sull'applicabilità del principio dell'apparenza del diritto vi era stata una grave violazione dell'obbligo di comunicazione; infatti il condomino "apparente" (e contro il quale era stata per questo azionata una procedura ingiuntiva da parte del condominio) in realtà non era più effettivamente condomino perché aveva trasferito la proprietà del suo immobile a favore di una società a responsabilità limitata due anni prima dell'ingiunzione senza però comunicare il trasferimento al condominio e continuando, anche dopo l'alienazione della proprietà, a esercitare ugualmente i poteri inerenti alla posizione di condomino; peraltro nel frattempo né lui, né la società a responsabilità limitata acquirente avevano comunicato al condominio la nuova titolarità della proprietà dell'unità immobiliare.

In ogni caso, le Sezioni unite della Cassazione, con la loro recente decisione, hanno precisato che nell'ipotesi in cui l'amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l'osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la Conservatoria assume rilievo ed è preminente rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa per l'individuazione del vero condomino obbligato, sia perché corrisponde a regola di normale prudenza l'accertamento dell'effettivo legittimato passivo quando si decide di dare inizio a una azione giudiziaria, sia perché ciò è conforme al sistema della tutela del credito.

GIURISPRUDENZA

     
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