Pubblichiamo le risposte fornite da Raffaello
Sestini, capo dell'ufficio legislativo del ministero dello Sviluppo
economico, alle domande del «Sole 24 Ore»
D. L'obbligo di garanzia (articolo 13 del Dm 37/2008) riguarda i soli
impianti realizzati o modificati dopo il 27 marzo 2008 o anche gli
impianti realizzati in precedenza? In quest'ultimo caso, la garanzia
concerne qualsiasi impianto o solo quelli realizzati o modificati dopo
la legge 46/1990?
R. Il Dm 22 gennaio 2008 n. 37 disciplina la realizzazione e la modifica
in condizioni di piena sicurezza degli impianti negli edifici, senza
prevedere nessuna disposizione di adeguamento degli impianti
preesistenti che, pertanto, si considerano a norma qualora realizzati o
modificati in conformità alle disposizioni applicabili a quell'epoca.
D'altro canto, la prescrizione dell'articolo 13, anche in relazione ai
fini di tutela della sicurezza delle persone, non può non riguardare
tutte le cessioni a qualsiasi titolo o di uso dei fabbricati, compiute a
decorrere dall'entrata in vigore della disciplina. Ne consegue che dal
27 marzo del 2008 l'obbligo di garanzia previsto dall'articolo 13
riguarda tutti gli edifici anche preesistenti, ma, naturalmente la
sicurezza degli impianti preesistenti (e relativi oneri documentali)
dovranno essere conformi alle norme applicabili all'epoca della loro
realizzazione o del loro ultimo adeguamento obbligatorio. Pertanto, gli
adempimenti diventano via via più tenui quanto più la realizzazione
degli impianti si allontana nel tempo.
D. L'obbligo di garanzia è derogabile per esplicita pattuizione tra i
contraenti? In caso negativo, l'immobile non è più vendibile fino a che
gli impianti non sono messi a norma?
R. L'articolo 13 non prevede eccezioni all'obbligo di garanzia, che
risponde a un basilare principio di buona fede contrattuale; è viceversa
possibile non allegare le dichiarazioni di conformità e di rispondenza.
La mancata previsione della garanzia da parte del venditore può essere
fatta valere dall'acquirente, trattandosi di norma volta a tutelare la
pubblica incolumità, ma non comporta la nullità del contratto.
D. L'obbligo di garanzia è derogabile per esplicita pattuizione tra i
contraenti se riguarda impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008?
R. Si è già precisato che l'obbligo di garanzia non prevede eccezioni
perché risponde a un'esigenza di interesse pubblico generale come quella
delle sicurezze delle persone (soprattutto casalinghe e bambini, che
vengono oggi colpiti da frequenti incidenti domestici). Inoltre,
l'obbligo di garanzia risponde a principi fondamentali dell'ordinamento
giuridico, quali quello di buona fede contrattuale e quello di
responsabilità del venditore per i vizi della cosa venduta. L'obbligo di
garanzia, quindi, non è mai derogabile e prescinde dal tempo della
realizzazione degli impianti.
D. Se la garanzia viene prestata ma poi l'impianto non si rivela a
norma, la violazione dell'obbligo di garanzia comporta l'applicazione
della sanzione da euro 1.000 a euro 10.000?
R. L'articolo 13 del nuovo decreto impone al venditore di prestare la
propria garanzia circa la sicurezza degli impianti, nei termini già
indicati, ma non prevede uno specifico obbligo di adeguamento degli
impianti dell'immobile (che il venditore potrebbe anche non conoscere
affatto) prima di stipulare la vendita o la locazione. Pertanto, se
l'impianto non si rivela a norma, scatta la garanzia prestata con
l'obbligo del venditore di tenere indenne il compratore dalle spese e
dagli eventuali danni (obbligo che peraltro preesisteva secondo i
principi generali del nostro ordinamento). Non è viceversa configurabile
una sanzione amministrativa, salvo che si possa risalire a specifiche
responsabilità relative all'avvenuta installazione e manutenzione dei
singoli impianti.
D. La sanzione viene irrogata al costruttore, all'impiantista, al
committente, al venditore, al notaio?
R. La sanzione, che come si è visto può riguardare solo la mancata
previsione della garanzia, riguarda il venditore salva la responsabilità
deontologica del notaio.
D. Se la garanzia viene prestata e poi l'impianto non si rivela a
norma, la violazione dell'obbligo di garanzia determina la nullità del
contratto?
R. L'obbligo di garanzia determina effetti proprio solo in caso di
impianto non a norma ponendo la relativa responsabilità in capo al
venditore, senza, in ogni caso incidere sulla esistenza, validità o
efficacia del contratto, salvo che il compratore possa dimostrare che la
difformità dell'impianto dalla disciplina a esso applicabile costituisce
un inadempimento "essenziale", tale da porre nel nulla l'intero
contratto.
D. Se in un contratto preliminare nulla viene detto sullo stato degli
impianti, il preliminare si interpreta nel senso che l'immobile è
venduto «visto e piaciuto» e «nello stato in cui si trova» oppure si
interpreta nel senso che il venditore deve mettere a norma gli impianti
e garantire la loro conformità?
R. Il venditore è tenuto a garantire la sicurezza degli impianti, nei
termini anzidetti, ma non è tenuto a metterli a norma, salvo che tale
obbligo sia espressamente previsto dal preliminare o dal definitivo.
D. Se in un contratto di compravendita non è fatta menzione della
garanzia né è contenuta un'esplicita deroga alla garanzia, si applica la
sanzione da euro 1.000 a euro 10.000?
R. Sì.
D. Questa sanzione viene irrogata al costruttore, all'impiantista, al
committente, al venditore, al notaio?
R. La sanzione viene irrogata al venditore salva la responsabilità
deontologica del notaio.
D. Se in un contratto di compravendita non è fatta menzione della
garanzia né è contenuta un'esplicita deroga alla garanzia, il contratto
è nullo?
R. No. Può caso mai ritenersi che la garanzia valga comunque, anche ove
non espressamente apposta.
D. L'articolo 13 prima parla di «trasferimento a qualsiasi titolo» e
poi parla di «venditore». Cosa si intende per «trasferimento a qualsiasi
titolo»? Solo la compravendita? Qualsiasi atto traslativo a titolo
oneroso (permuta, conferimento, eccetera)? Anche i trasferimenti a
titolo gratuito (donazione)? La costituzione e il trasferimento di
usufrutto? Il trasferimento di nuda proprietà?
R. La norma riguarda ogni forma di trasferimento, anche quello a titolo
gratuito in quanto il principio su cui si fonda la garanzia è quello
della tutela della sicurezza delle persone. Del resto, la giurisprudenza
ha già affrontato e chiarito gli ambiti della responsabilità di chi
mette un bene a disposizione di altri a titolo gratuito |
